Kaavoitus ja rakentaminen

Tällä hetkellä maankäyttö- ja rakennuslakia kokonaisuudistetaan ja uudet pykälät astuvat voimaan aikaisintaan vuonna 2022.

Yleiskaavoitus


Yleiskaavan tarkoituksena on kunnan tai sen osan yhdyskuntarakenteen ja maankäytön yleispiirteinen ohjaaminen sekä toimintojen yhteensovittaminen. Sen pääasiallisena tehtävänä on siis ohjata yhdyskunnan eri toimintojen sijoittelua kunnan alueelle. Yleiskaava voidaan laatia koskemaan koko kuntaa tai sen osa-aluetta, minkä lisäksi kunnat voivat myös laatia yhteisen yleiskaavan.

Kunnan sisäisen yleiskaavan laatimisesta vastaa kunta ja se hyväksytään kunnanvaltuustossa. Kuntien yhteisen yleiskaavan laatimisesta puolestaan vastaa maakunnan liitto tai muu kuntien asettama toimielin. Yleiskaava voidaan jättää laatimatta, jos se ei ole kunnan maankäytön järjestämiseksi tarpeen.

Kunta voi määrätä väliaikaisen rakennuskiellon ja muita vastaavia toimenpiteitä, kuten puuston hakkuuta tai maa-ainesten ottoa, koskevan toimenpidekiellon alueelle, jolle on päätetty laatia yleiskaava. Kielto on voimassa enintään siihen saakka, kun yleiskaava hyväksytty, tai jos hyväksymispäätöksestä on valitettu, siihen asti kunnes kaavapäätös saa lainvoiman.

Lainvoimainen ja oikeusvaikutuksellinen yleiskaava toimii ohjeena laadittaessa asemakaavaa ja ryhdyttäessä muuten toimenpiteisiin alueiden käytön järjestämiseksi. Sillä on siis vastaava ohjausvaikutus yksityiskohtaisempaan maankäytön suunnitteluun kuin maakuntakaavalla on yleiskaavaan nähden. Viranomaisten on lisäksi otettava yleiskaava huomioon toiminnassaan ja pidättäydyttävä sellaisista toimenpiteistä, jotka vaikeuttaisivat yleiskaavan toteuttamista.

Yksityiselle maanomistajalle yleiskaava asettaa vastaavan ehdollisen rakentamisrajoituksen kuin maakuntakaava. Lupaa rakentamiseen ei siis saa myöntää, jos se vaikeuttaa kaavan toteuttamista. Lupa on kuitenkin myönnettävä, jos sen epäämisestä aiheutuisi hakijalle huomattavaa haittaa eikä kunta lunasta aluetta tai suorita haitasta maanomistajalle kohtuullista korvausta. Yleiskaavassa voidaan lisäksi määrätä kaava-alueelle muitakin rakentamis- ja toimenpiderajoituksia sekä esimerkiksi maisemaa tai historiallisesti arvokkaita rakennuksia koskevia suojelumääräyksiä.

Yleiskaava voidaan laatia myös oikeusvaikutuksettomana, jolloin sillä ei ole edellä mainittuja sitovia vaikutuksia. Oikeusvaikutukseton yleiskaava on luonteeltaan lähinnä suositus, joka ohjaa maankäyttöä sen alueella. Oikeusvaikutuksetontakin yleiskaavaa voidaan kuitenkin käyttää pakkolunastuksen perusteena.

Yleiskaava voidaan laatia myös oikeusvaikutuksettomana, jolloin sillä ei ole edellä mainittuja sitovia vaikutuksia. Oikeusvaikutukseton yleiskaava on luonteeltaan lähinnä suositus, joka ohjaa maankäyttöä sen alueella. Oikeusvaikutuksetontakin yleiskaavaa voidaan kuitenkin käyttää pakkolunastuksen perusteena.

Maakuntakaavoitus


Maakunnan maankäytön suunnitteluun kuuluvat instrumentteina maakuntasuunnitelma ja maakuntakaava. Näistä maakuntasuunnitelmalla ei ole sitovia oikeusvaikutuksia ja se on luonteeltaan eräänlainen maakuntakaavan luonnos. Maakuntakaava puolestaan on oikeusvaikutteinen yleispiirteinen suunnitelma maakunnan alueiden käytöstä pitkällä aikavälillä. Maakuntakaavan laatii ja hyväksyy maakunnan liitto.

Kaavan oikeusvaikutukset alkavat siitä, kun se saa lainvoiman. Käytännössä lainvoimaisuus tarkoittaa sitä, että kaavaehdotus on asianmukaisesti hyväksytty, eikä päätöksestä ole valitusajan puitteissa valitettu. Jos kaavan hyväksymistä koskevasta päätöksestä sen sijaan valitetaan, alkavat kaavan oikeusvaikutukset vasta siitä, kun valitus on lainvoimaisesti käsitelty.

Kaavoitusjärjestelmässä yleisemmällä kaavalla on aina ohjausvaikutus yksityiskohtaisempia kaavoja laadittaessa. Maakuntakaavassa hyväksytyt alueiden käyttöä koskevat periaatteet ja ratkaisut toimivat kunnallisen yleiskaavan ja asemakaavan perustana.

Maakuntakaava ei sido kuntaa yksityiskohtaisesti, mutta siinä osoitetuista perusratkaisuista ei saa kunnallisessa kaavoituksessa poiketa. Viranomaisilla on lisäksi velvollisuus ottaa maakuntakaava huomioon ja edistää sen toteutumista toiminnassaan. Oikeusvaikutteinen yleiskaava ja asemakaava syrjäyttävät kuitenkin voimassaoloalueellaan maakuntakaavan.

Yksityisen maanomistajan kannalta maakuntakaavan merkittävin oikeusvaikutus on sen aiheuttama ehdollinen rakentamisrajoitus, joka on voimassa kaavassa virkistys- tai suojelualueeksi taikka liikenteen tai teknisen huollon verkostoja tai alueita varten osoitetulla alueella. Rajoitus voidaan kaavamääräyksellä ulottaa myös muunlaisiin alueisiin.

Rakentamisrajoituksen alaisella alueella ei saa lähtökohtaisesti myöntää lupaa sellaiseen rakentamiseen, joka vaikeuttaa maakuntakaavan toteuttamista. Rakentamisrajoitus ei ole kuitenkaan ehdoton, vaan siitä voidaan poiketa, jos rakennusluvan epäämisestä aiheutuisi hakijalle huomattavaa haittaa eikä kunta suorita haitasta kohtuullista korvausta.