Lakilaari: Mitä perustajaurakointiin kuuluu?

Yrityksemme on melko uusi toimija rakennusalalla. Tähän mennessä olemme lähinnä remontoineet asuntoja ja liiketiloja, mutta nyt olisi mahdollisuus siirtyä isompiin projekteihin ja aloittaa uudiskohteiden rakentaminen. Käsityksemme mukaan toimisimme perustajaurakoitsijana. Mitä meidän tulisi huomioida verotuksen ja juridiikan osalta, jos päädymme toimintaamme laajentamaan?

Perustajaurakointi sisältää useita huomioitavia asioita verotuksen ja juridiikan osalta. Kirjanpitolautakunnan yleisohjeen mukaisesti perustajaurakointiliiketoiminnalla tarkoitetaan toimintaa, jossa rakennusliike suunnittelee, markkinoi, tuottaa ja myy asuntoja sekä liike- ja toimistotiloja siten, että ostaja saa hallintaoikeuden kyseessä oleviin tiloihin hankkimalla omistukseensa kohdeyhtiöiden osakkeita.

Oikeudellisesta näkökulmasta perustajaurakointiliiketoimintaa kuvataan tyypillisesti siten, että rakennusliike hankkii tontin perustettavan kohdeyhtiön lukuun, laatii rakennettavaa rakennusta koskevat suunnitelmat ja markkinoi kohdetta loppukäyttäjille. Rakennusliike siis perustaa kohdeyhtiön ja siirtää hankkimansa tontin tälle yhtiölle tämän tultua merkityksi kaupparekisteriin. Rakennusliike aloittaa kohdeyhtiön huoneistojen hallintaan oikeuttavien osakkeiden myynnin loppukäyttäjille usein jo rakennusaikana. Muita rakennusliikkeelle kuuluvia perustajaurakointiin liittyviä tehtäviä ovat muun muassa rakennushanketta koskevien sopimusten solmiminen kohdeyhtiön kanssa ja puolesta sekä tarvittavan rahoituksen järjestäminen kohdeyhtiölle. Yksinkertaistettuna perustajaurakoitsijan tulot syntyvät perustetun kohdeyhtiön osakkeiden myynnistä loppukäyttäjille ja menot vastaavasti rakentamis- ja tonttikustannuksista.

Seuraavaksi muutamia yleisiä asioita perustajaurakoinnin verotukseen liittyen, mitkä olisi hyvä tietää. Ensimmäinen tärkeä huomio liittyy tontin hankintaan. Kohdeyhtiön omistukseen tuleva tontti voidaan hankkia joko perustajaurakoitsijan nimiin, perustettavan yhtiön lukuun tai suoraan jo olemassa olevalle kohdeyhtiölle. Valinnalla on vaikutuksia osapuolten veroseuraamuksiin. Yleisesti tontti on hyvä hankkia suoraan kohdeyhtiölle tai perustettavan yhtiön lukuun, jottei varainsiirtoveroa jouduta maksamaan useampaan kertaan.

Arvonlisäverotukseen liittyen perustajaurakoinnin arvonlisäverotuksessa sovelletaan niin kutsuttua oman käytön verotusta. Näin ollen arvonlisäveroa ei lasketa urakkahinnan perusteella vaan sen sijaan kohteen välittömien ja välillisten kustannusten perusteella. Tämä johtuu siitä, että sopimusosapuolet eivät ole toisistaan riippumattomia ja perustajaurakoitsijalla on mahdollisuus vaikuttaa hinnoitteluun. Tätä oman käytön verotusta sovelletaan rakentamispalvelun myyntiin, kun perustajaurakoitsija myy uudisrakentamiseen liittyvän rakentamispalvelun sellaiselle asunto- tai kiinteistöosakeyhtiölle, jossa sillä on määräysvalta urakkasopimusta tehtäessä.

Tuloverotuksessa perustajaurakoitsija ei voi vähentää liikevaihdosta rakentamispalvelusta suorittamaansa oman käytön arvonlisäveroa, koska suoritettava vero ei ole välittömästi myynnin määrään perustuva vero. Perustajaurakoitsijan suorittama oman käytön arvonlisävero sen sijaan luetaan osaksi rakennusurakan hankintamenoa. Perustajaurakointi vaatii käytännössä merkittävissä määrin omaa rahoitusta, koska kuluja joudutaan maksamaan usein huomattavasti ennen kuin rahaa saadaan ulkopuolisilta tahoilta. Huolellinen taloussuunnittelu ja rahoituksen järjestäminen onkin tärkeää. Perustajaurakointiin liittyy lisäksi paljon muita mielenkiintoisia seikkoja ja yksityiskohtia muun muassa vaihto-omaisuuteen, tuloutukseen ja katteisiin liittyen. Ennen perustajaurakoinnin aloittamista on suositeltavaa kääntyä asiantuntijan puoleen, jotta hanke saadaan alusta saakka oikeille urille.

Haglex Oy / Jarmo Hagman

Artikkeli on julkaistu ensimmäisen kerran Pirkanmaan Yrittäjä -lehdessä 20.9.2022