Lakilaari: Liikehuoneiston vuokraaminen

Olemme vuokraamassa yrityksellemme ensimmäistä kertaa omaan käyttöön tulevaa toimitilaa. Tähän mennessä olemme työskennelleet kotitoimistoissa. Olemme nyt tutustuneet useampaan kohteeseen ja meitä mietityttää vuokrasopimusten ehdot. Useissa kohteissa on tarjolla todella pitkiä vuokrasopimuksia ja viideksi vuodeksi sitoutuminen tuntuu meistä pitkältä ajalta. Voimmeko ottaa yhteistyöyrityksiä alivuokralaisiksi, jos tilat ovat aluksi meille liian isot? Mitä muuta meidän pitäisi huomioida?

Kiitos hyvästä kysymyksestä. Toimitilan vuokrasopimukseen sovelletaan lakia liikehuoneiston vuokrauksesta. Lainsäädäntö yritysten välisissä vuokrasopimuksissa poikkeaa joiltain osin asuinhuoneistoja koskevasta lainsäädännöstä. Eroja on erityisesti vuokrasuhteen päättymistä koskevissa kohdissa.

Liikehuoneistojen vuokrasopimukset ovat tyypillisesti määräaikaisia ainakin vuokrasuhteen alussa. Yleensä vuokranantaja pyrkii saamaan vuokrakaudesta mahdollisimman pitkän ja tyypillisesti määräaikaiset vuokrasopimukset ovat kahden ja seitsemän vuoden välillä. Mikäli vuokralaisella on erityistoiveita esimerkiksi tiloihin tehtävien muutostöiden osalta voi vuokrakausi olla vielä pidempikin.

Vuokralaisella ei yleisesti ole oikeutta tehdä tiloissa korjaus- ja muutostöitä ja mikäli toiveena on tehdä niitä itse, niin niistä on hyvä sopia.

Vuokrasopimuksen pituudesta on hyvä neuvotella, koska määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen ilman kuluja ei yleensä ole mahdollista. Mikäli tilaan ei löydy uutta vuokralaista, niin riskinä on, että vuokralainen joutuu maksamaan vuokraa sopimusajan loppuun asti. Vaihtoehtoisesti aikaisemmalla irtisanomiselle voi pyrkiä neuvottelemaan kohtuullisen sopimussakon vuokrasopimuksen irtisanomiselle kesken sopimuskauden.

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen tai määräaikaisen kauden jälkeen lain mukainen irtisanomisaika vuokralaisen irtisanoessa on yksi kuukausi ja vuokranantajan irtisanoessa kolme kuukautta, ellei tästä toisin sovita. Vuokranantajat toivovat usein tätä pidempiä irtisanomisaikoja ja tyypilliset irtisanomisajat ovat kolmen ja kuuden kuukauden välissä.

Alivuokralaisten osalta tilanne ratkeaa lain ja vuokrasopimuksen mukaan. Lain mukaan alivuokralaisia voi ottaa enintään puoleen vuokrahuoneistosta, mikäli tästä ei aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä. Tästä voidaan kuitenkin sopia toisin ja aika usein vuokrasopimuksissa on maininta, että vuokralainen tarvitsee alivuokraukseen luvan vuokranantajalta. Mikäli nyt jo on tiedossa, että teidän tarkoitus on ottaa tilaan alivuokralaisia, niin asia kannattaa käydä vuokranantajan kanssa läpi jo ennen vuokrasopimuksen allekirjoittamista.

Muita huomioitavia asioita on ainakin vuokrantarkistukseen liittyvät sopimusehdot ja vuokravakuudet. Usein vuokrasopimuksella on vuosittainen elinkustannusindeksiin perustuva vuokrankorotusehto. Vuokravakuuksien osalta käytäntönä on 1-3 kuukauden vuokraa vastaavaa vuokravakuus.

Kokonaisuutena toimitilaa koskeva vuokrasopimuskäytäntö on aika vakiintunutta, mutta neuvottelun varaa sopimusehdoissa yleensä on ja huolellisesti kulloiseenkin tilanteeseen laadittu vuokrasopimus on molempien osapuolten etu.

Teksti: Haglex Oy / Jarmo Hagman

Artikkeli on julkaistu ensimmäisen kerran Pirkanmaan Yrittäjä -lehdessä 16.11.2021