Lakilaari: Miten sijoitusasunnon vuokratulot ilmoitetaan verottajalle?

Ostin hiljattain ensimmäisen sijoitusasuntoni, joka on ollut nyt muutaman kuukauden vuokralla. En ole aikaisemmin ilmoittanut vuokratuloja verotukseen, joten voisitko kertoa, miten vuokratulot ilmoitetaan sekä mitä kuluja vuokratuloista on mahdollista vähentää.

Tähän kysymykseen onkin hyvä kiinnittää huomiota jo verovuoden aikana. Yksityishenkilön saamat vuokratulot ovat pääomatuloja, jotka tulee ilmoittaa aina keväisin veroilmoituksessa. Tietojen ilmoittaminen on aina tehtävä, siinäkin tapauksessa, että vuokratulojenmäärä on huomioitu verokortilla tai tuloista on määrätty ennakkoveroa.

Vuokratulot voi verovuosittain ilmoittaa Veroilmoitus verkossa -palvelussa sen ollessa käytettävissä tai Verohallinnon lomakkeella 7H tai 7K riippuen siitä, vuokraatko osakehuoneistoa vai kiinteistöä. Tämän lomakkeen lisäksi vuokratulojen tai vuokraustoiminnan tappion kokonaismäärä ilmoitetaan esitäytetyllä veroilmoituksella kohdassa 4. Pääomatulot ja luovutustappiot.

Vuokratulojen ilmoittamisessa on hyvä huomioida, että vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut on hyvä eritellä jo vuoden aikana vuokrakohteittain, niin on helpompi ilmoittaa vastaavat tiedot veroilmoituksella. Tuloverolain 54 §:n mukaan verovelvollisella on oikeus vähentää pääomatuloista niiden hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet menot. Yksityiset elantomenot eivät kuitenkaan ole vähennyskelpoisia. Tavanomaisina vuokraustoiminnan menoina ja vuokratulosta suoraan vähennettävinä menoina pidetään muun muassa verovelvollisen itsemaksamia hoitovastikkeita, asunto-osakeyhtiön tuloksi luettuja pääoma- ja rahoitusvastikkeita (tieto tarkistettava isännöitsijältä), vesi-, tie-, sähkö- ja lämmitysmaksuja, vakuutusmaksuja, kiinteistöveroa, vuokralaisen hankkimisesta aiheutuneita menoja kuten vuokranvälityspalkkio ja puhelinkulut, vuokraustoimintaan liittyvistä matkoista kuten esimerkiksi esittely-, tarkastus- ja huoltokäynneistä johtuneita menoja.

Menot ovat vähennyskelpoisia vuokraustoiminnan aloittamisesta lähtien. Lähtökohtaisesti vuokraustoiminnan katsotaan alkavan siitä hetkestä, kun aktiivinen toiminta vuokralaisen saamiseksi asuntoon aloitetaan, esimerkiksi toimeksianto vuokravälitysliikkeelle tai vuokrausilmoituksen laittaminen lehteen tai internetiin. Pääsääntöisesti menot ovat vähennyskelpoisia myös siltä ajalta, kun asunto on tyhjillään esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai remontin ajan, kunhan asunto on tällöinkin vuokraustoiminnan käytössä. Vuokraustoiminnanpäättyessä päättyy myös oikeus vähentää vuokraustoimintaan kohdistuvia menoja.

Edellä esitettyjen menojen lisäksi on mahdollista vähentää esimerkiksi kodinkoneiden hankintameno joko vuosimenoina tai poistoina riippuen kodinkoneen taloudellisesta käyttöiästä ja arvosta. Vuokralle annetun asunnon korjausmenojen vähentämistapaan vaikuttaa puolestaan se, onko kyse vuosikorjauksesta vai perusparannuksesta, milloin korjaus on tehty ja onko korjauksen kohteena ollut osakehuoneisto vai kiinteistöllä sijaitseva rakennus. Korjausmenot vähennetään joko vuosikorjausmenoina, vuotuisina poistoina vaikutusaikanaan tai lisätään huoneiston tai rakennuksen poistamattomaan hankintamenoon. Mikäli vuokrauksen kohteena on kalustettu asunto eli asunto sisältää vähintään normaaliin elämiseen tarvittavat huonekalut ja kodinkoneet, on verovelvollisella oikeus tehdä vähennys myös kalustuksesta.

Yksityiskohtaisia ohjeita vähennyksistä voi saada Verohallinnon ohjeesta ”Vuokratulojen verotus” (A250/200/2017).

Laura Hagman/Haglex Oy