Lausunto luonnoksesta hallituksen esitykseksi asuntokauppalain muuttamiseksi

Oikeusministeriö
VN/24396/2023

Oikeusministeriö on pyytänyt Suomen Yrittäjien lausuntoa asuntokauppalain ajantasaistamista koskevasta esityksestä.

Esityksen tavoitteena on parantaa ostajien ja taloyhtiöiden suojaksi annettujen säännösten toimivuutta ja poistaa soveltamisessa havaittuja epäselvyyksiä. Esitys perustuu pääministeri Petteri Orpon hallituksen hallitusohjelman kirjaukseen, jonka mukaan asuntokauppalaki päivitetään.

Asuntokauppalakiin esitetään useita muutoksia. Esityksessä ehdotetaan, että rakennustyön tarkkailijan käyttäminen olisi pakollista. Myös vakuuden vapautumista koskevaan sääntelyyn ehdotetaan muutoksia. Uutta olisi muun muassa, että rakentamisvaiheen vakuutta tai rakentamisvaiheen jälkeistä vakuutta voitaisiin vakuuden vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä pidättää määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia ostajien ja yhtiön vaatimuksia. Suorituskyvyttömyysvakuudesta katettaisiin vastaisuudessa rakennusvirheiden osalta havaitut rakennusvirheet omavastuun ylittäviltä osin.

Vuositarkastusta koskevia säännöksiä ehdotetaan täsmennettäväksi ja laajennettavaksi, minkä lisäksi lakiin ehdotetaan lisättäväksi uudet säännökset jälkitarkastuksesta.

Myös ns. välimallisopimusten osalta ehdotetaan lisäyksiä lakiin. Lisäksi lakiin lisättäisiin säännökset myyjän vastuun päättymisestä sekä käytetyn asunnon kaupassa olevaan taloudellista virhettä koskevaan pykälään uutena kohtana salainen taloudellinen virhe.

Suomen Yrittäjät kiittää mahdollisuudesta lausua asiassa.

1. Yleistä

Suomen Yrittäjät katsoo, että esityksen tavoitteet ovat pääosin kannatettavia. Epäselvyyksien poistaminen sekä ostajien ja taloyhtiöiden suojan toimivuuden parantaminen ovat kannatettavia lähtökohtia. Ehdotetut muutokset tuovat perustajaosakkaille joitakin uusia velvollisuuksia ja kustannuksia, kuten tarkkailijan valitsemisen ja jälkitarkastuskokouksen järjestämisen.

Korostamme, että uudet velvoitteet vaikuttavat erityisesti pieniin ja keskisuuriin rakennuttajiin, ja niiden käytännön toteutettavuuteen on kiinnitettävä erityistä huomiota. Suhtaudumme esitykseen pääosin myönteisesti. Kuuden kuukauden voimaantuloaika on perusteltu, ja uusia velvoitteita sovellettaisiin vain voimaantulon jälkeen aloitettaviin hankkeisiin. Rajaus on järkevä, sillä voimaantulohetken jälkeinen sääntely ei saa tulla takautuvasti sovellettavaksi keskeneräisiin hankkeisiin.

2. Vakuussääntelyä koskevat ehdotukset

Suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuuosuutta koskevan ehdotuksen on tarkoitus parantaa ostajien ja yhtiön asemaa suorituskyvyttömyystilanteessa. Vakuuden vapautuminen sidottaisiin jälkitarkastuskokoukseen. Vapautuminen tapahtuisi viimeistään kolmen kuukauden kuluttua kokouksen pitämisestä, edellyttäen että yhtiölle on valittu hallitus ja loppukatselmus on suoritettu hyväksytysti. Vähimmäisvoimassaoloajan päätyttyä vakuutta voitaisiin pidättää vain määrällä, joka ei merkittävästi ylitä vakuuden kattamia vaatimuksia. Lisäksi suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuusääntelyä selkeytettäisiin siten, että sitä sovellettaisiin kohdekohtaisesti.

Ehdotus on lähtökohtaisesti kannatettava. Perusteeton pidättäminen on sitonut alan vakuuskapasiteettia tarpeettomasti, ja rajaaminen vapauttaa vakuuksia muuhun käyttöön sekä kannustaa myyjää korjaamaan virheet. Ehdotettu muutos vaikuttaa jossakin määrin vakuutusten hintoihin ja saatavuuteen ottaen huomioon, että vakuutusta myöntäviä vakuutusyhtiöitä on rajallinen määrä. Pidämme tärkeänä seurata, vaikuttaako muutos vakuutusten saatavuuteen tai hintaan erityisesti pienempien rakennusliikkeiden kannalta. Katsomme, että tulisi myös harkita myös vaihtoehtoa, jossa vakuuden vapauttaminen kytkettäisiin vielä esitettyä varhaisempaan vaiheeseen.

3. Rakennustyön tarkkailijaa sekä tilintarkastajaa koskevat ehdotukset

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuus muuttaa nykytilannetta siten, että jatkossa tarkkailija on oltava kaikissa hankkeissa, joiden ostettavaksi tarjoaminen kuuluu asuntokauppalain 2 luvun soveltamisalaan. Tarkkailijan on oltava valittuna ennen ostettavaksi tarjoamisen aloittamista, joten tarkkailijoiden saatavuus on myös edellytys hankkeen käynnistämiselle. Rakennustyön tarkkailijan vastuun rajoittamista on pidetty perusteltuna, sillä rajoittamaton vastuu voisi johtaa siihen, ettei tarkkailijan tehtäviä pidettäisi houkuttelevana. Tämä voisi vaikuttaa negatiivisesti tarkkailijoiden saatavuuteen, eikä uudiskohdehankkeita pystyttäisi käynnistämään.

Rakennustyön tarkkailijan pakollisuus vaikuttanee positiivisesti rakentamisen laatuun. Tarkkailijan pakollisuus tulee vaikuttamaan uusien asuntojen kauppahintaan korottavasti, mutta tarkkailijan pakollisuudesta saatavia hyötyjä on kuitenkin pidettävä merkittävämpinä kuin nousevista kustannuksista mahdollisesti aiheutuvia haittoja. On oletettavissa, että rakentamisen virheet tulevat vähenemään, mikä aiheuttaa kustannussäästöjä sekä perustajaosakkaille että ostajille ja yhtiölle.

Osakkeenostajien valitseman tilintarkastajan tehtävänä olisi rakentamisvaiheen aikana säännöllisesti seurata kauppahintojen maksutiliä sekä lainannostosuunnitelmaa ja toteutuneita nostoja sekä saada näitä seikkoja koskevat tiedot, ja jos osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja epäilee, että tilille maksettuja kauppahintoja käytetään hankkeen kannalta vieraisiin tarkoituksiin, hänen tulisi ilmoittaa epäilyistään osakkeenostajille ja rakennustyön tarkkailijalle.

Katsomme, että ehdotus rakennustyön tarkkailijan pakollisuudesta on lähtökohtaisesti kannatettava. Ehdotukset parantavat ostajien ja taloyhtiön asemaa sekä todennäköisesti rakentamisen laatua. Tarkkailijan vastuun rajoittaminen on perusteltua saatavuuden turvaamiseksi. Tarkkailijan korvausvastuu on rajoitettu enintään suorituskyvyttömyysvakuuden omavastuun määrää vastaavaan summaan, paitsi jos vahinko on aiheutettu tahallisesti tai törkeästä huolimattomuudesta. Ratkaisu on perusteltu, sillä se suojaa tarkkailijan asemaa, mutta jättää selkeän vastuun törkeissä laiminlyönneissä. Tarkkailijoiden riittävää saatavuutta on kuitenkin seurattava lain voimaantulon jälkeen. Lisäksi on varmistettava tarkkailijan riippumattomuus sekä selkeä rooli- ja vastuunjako suhteessa rakennuttajaan ja muihin toimijoihin. Tilintarkastajan tehtäväkirjauksen osalta pidämme tärkeänä selkeyttä siitä, miten valmiusasteen ja kauppahintojen suhdetta arvioidaan käytännössä, jottei synny perusteettomia hälytystilanteita normaaliin rakentamisen kassavirtarytmiin kuuluvissa tilanteissa.

4. Huomiot muista ehdotetuista muutoksista

Suomen Yrittäjät suhtautuu muihin ehdotettuihin muutoksiin pääosin myönteisesti. Konkurssisääntelyn täsmennys on tarpeellinen. Ehdotus selkeyttää osakkeenostajan oikeusasemaa tilanteissa, joissa konkurssipesä sitoutuu sopimuksiin, mutta hankkeen viivästyminen on silti ennakoitavissa. Välimallisopimuksia koskeva ehdotus on myös kannatettava, sillä 4 prosentin maksukatto on kohtuullinen eikä malli luo raskaita uusia vakuusjärjestelyjä.

Ehdotuksessa vuositarkastuksen aikaisinta toimittamisajankohtaa aikaistettaisiin kahdella kuukaudella siten, että tarkastus voitaisiin toimittaa jo 10 kuukauden kuluttua käyttöönotosta nykyisen 12 kuukauden sijaan, ylärajan pysyessä 15 kuukaudessa. Tämä on pk-rakennuttajan kannalta myönteinen muutos, sillä aiempi tarkastus mahdollistaa rakennusvirheiden havaitsemisen ja korjaamisen nopeammin sekä lyhentää käytännössä myyjän vastuuaikaa epäselvissä tilanteissa. Vuosi- ja jälkitarkastusten osalta selkeämpi prosessi voi vähentää riitoja, mutta uusi jälkitarkastus lisää hallinnollisia velvoitteita pk-yrityksille. Todisteellisen tiedoksiantamisen tekniset vaatimukset on mitoitettava siten, että pienetkin rakennuttajat voivat täyttää ne ilman raskaita erillisratkaisuja. Myyjän vastuun päättymistä koskeva 10 vuoden takaraja on hyvä täsmennys, joka parantaa oikeusvarmuutta ja mahdollistaa vastuiden ennakoinnin. Pidempi reklamaatioaika terveys- ja turvallisuusvaaroissa on perusteltu, kunhan takaraja säilyy ehdottomana.

Salaisen taloudellisen virheen kirjaaminen lakiin on johdonmukainen täydennys, kunhan virheen kynnys pysyy riittävän korkeana eikä avaa tietä kevytperusteisille vaatimuksille. Turva-asiakirja-asetuksen osalta tarkkailijan sopimuksen ja palkkiotietojen lisääminen on looginen seuraus tarkkailijan pakollisuudesta, ja tietojen luovutettavuutta koskevat epäselvyydet tulee selkeyttää asetuksen uudistamisen yhteydessä.

Vaikutusten arviointi on pääosin asianmukainen. Uudet kustannukset ovat suhteessa raskaampia pienille kuin suurille toimijoille, mikä voi pitkällä aikavälillä vaikuttaa markkinoiden rakenteeseen. Tarkkailijamarkkinoiden kehitystä on seurattava lain voimaantulon jälkeen.

5. Muut huomiot

Asuntokaupan vapaa peruutusoikeus tulisi poistaa kokonaan tai se tulisi rajata vain erityistilanteisiin. Tällainen erityistilanne voisi olla esimerkiksi ostajaa kaupan jälkeen kohdannut maksukyvyttömyys, mikäli maksukyvyttömyys johtuu ostajasta riippumattomasta syystä, kuten sairastumisesta tai työttömyydestä. Viittaamme perustelujen osalta Rakennusteollisuus RT ry:n lausunnossa esitettyihin näkökulmiin.

Kunnioittavasti

Suomen Yrittäjät