Yrittäjä Riikka Hopealinna osti vanhan talon lukematta kuntotarkastusraporttia – ”Joskus on vaikea erottaa, onko haju lähtöisin lemmikeistä vai rakenteista”

Kun yrittäjä Riikka Hopealinna vuonna 2021 törmäsi Porvoon Aunelan Kaupunginosassa sijaitsevan talon myynti-ilmoitukseen, hän päätti toimia nopeasti.

– Kun tulin pihatietä pitkin ja näin rakennuksen, minulle tuli tunne, että olen tullut kotiin. Ajattelin, että haluan tämän, oli talo sitten missä kunnossa tahansa.

Talon yläkerta oli ollut vuokrattuna, mutta alakerrassa ei oltu asuttu vuosikausiin. Hopealinna päätti lähteä mittavaan remonttiprojektiin, josta hän kertoo Yrittäjän podcastin uusimmassa jaksossa.

– Toisaalta tässä ei ole mitään järkeä ainakaan taloudellisesti, mutta tässä talossa on jotain erilaista. On ihanaa, miten valo tulee tontille ja miten vuodenaikojen vaihtelu tuntuu. Huoneiden korkeus, ikkunat ja miljöö tekivät vaikutuksen. Kaikki natsasi kohdilleen.

Hopealinna on tehnyt remontissa lähes kaiken itse sähkö- ja putkitöitä lukuunottamatta. Hän on korjannut talon julkisivua ja alapohjaa, mutta kantaviin rakenteisiin ei ole tehty muutoksia.

”En lukenut kuntotarkastustaporttia”

Hopealinna oli kiinteistönvälittäjä ja erään kohteen kohdalla hän tapasi kuntotarkastajan, josta tuli hänen puolisonsa. Samalla Hopealinna kiinnostui kuntotarkastuksista ja vaihtoi alaa.

– Olen ollut todella tyytyväinen tähän työhön. Se haastaa ammattitaidon joka kerta, kun menen kohteeseen. Jokainen kohde on yksilö, sillä on oma historiansa.

Oman talonsa kohdalla hän teki poikkeuksellisen ratkaisun.

– En edes lukenut kuntotarkastusraporttia. Se ei olisi tuonut minulle lisäarvoa, koska pystyin omalla kokemuksellani arvioimaan, mikä talon rakenteellinen kunto oli ja mitä talolle on tehtävä. Vanhan hirsitalon riskit eivät tule itselleni yllätyksenä.

– Jos ei olisi mitään näkemystä ja ymmärrystä, tällainen olisi todella iso taloudellinen panostus. Minua kiinnosti se, että pääsen itse tekemään ja tiedän tasan tarkkaan, miten rakenteet on tehty ja ongelmien syy on helpompi löytää, hän kertoo podcastissa.

Hajuaisti tärkeässä roolissa

Riikka Hopealinnan talon sisällä remontti on käynnissä vielä useassa huoneessa. Väliaikainen keittiö siirtyy pysyvälle paikalleen omaan huoneeseen. Nyt se on sijoitettu tilaan, johon tullaan ulko-ovesta.

Vanhan talon tuoksu on Hopealinnan mukaan tärkeä merkki siitä, missä kunnossa kohde on.

– Haju on tärkein. Kuntotarkastuksen valmistautumisohjeissa kerrotaan omistajalle, ettei taloa saa tuulettaa ja väliovien täytyy olla kiinni. Kun tulen rakennukseen, ensimmäinen havainto on, miltä siellä haisee tai tuoksuu. Sen perusteella arvioidaan, onko huoneilmassa mikrobeja. Joskus on vaikea erottaa, onko ilmassa oleva haju lähtöisin lemmikeistä vai rakenteista.

Hopealinnan talossa haju ei ollut paras mahdollinen.

– Täällä oli todella huono sisäilma, koska lattioissa oli 70-luvun kokolattiamatot. Jo lika, mikä matoissa oli, oli luotaantyöntävä. Täällä oli ollut vesivahinko, mutta en kokenut sitä ylitsepääsemättömäksi esteeksi hankinnalle.

Talon lattiat avattiin, lämmöneristeet vaihdettiin, umpilaudoitukset laitettiin takaisin paikoilleen ja pintamateriaalit uusittiin parketilla. Seinien hirret jätettiin paljaiksi.

“Myyjät pelkäävät myydä vanhoja kiinteistöjä. Viiden vuoden vastuuaika on tosi pitkä ja sen aikana rakennuksen kunto voi merkittävästi heikentyä.”

Riikka Hopealinna

Neuvot kuntotarkastusta tilaavalle

Hopealinna kertoo podcastissa ajatuksiaan nykylain mukaisesta virhevastuusta.

– Myyjät pelkäävät myydä vanhoja kiinteistöjä. Viiden vuoden vastuuaika on tosi pitkä ja sen aikana rakennuksen kunto voi merkittävästi heikentyä. Ostaja voi omalla toiminnallaan laiminlyödä rakennuksen kuntoa, jos esimerkiksi ilmanvihdosta ei huolehdita. Jos vaurio löydetään, ostaja tyypillisesti reklamoi myyjälle. Silloin voi olla vaikea todistaa, onko vahinko ollut jo kaupantekohetkellä. Siksi olisi tärkeää, että kaupanteon yhteydessä tehdään kattava kuntotarkastus ja dokumentoidaan se. Kauppakirjassa tulee sopia, kuka vastaa mistäkin ja mikä kiinteistön kunto on ollut kaupantekohetkellä.

Hopealinnan mukaan vastuuaikaa pitäisi lyhentää, koska vanhan rakennuksen kunto voi heikentyä merkittävästi jo vuoden aikana.

– Monesti saatetaan lähteä aika ohuilla tutkimuksilla korvauksia myyjältä rakennuksen kunnosta. Pitäisi ymmärtää, että vanha rakennus on vanha ja yllättäviä korjaustarpeita voi tulla vastaan. Rakenteiden elinkaari on teknisen käyttöiän mukaan päätepisteessään jo 70-luvulla rakennetun kohteen kohdalla. Pahimmassa tilanteessa ajatellaan, että myyntiin laitettu asunto menee nopeasti kaupaksi ja siitä saadaan hyvä hinta, kunnes talosta paljastuu iso remonttitarve. Siinä voi käydä niin, ettei pankista enää saa lainaa remonttia varten. Voidaan jäädä kahden asunnon loukkuun, mikä voi olla melkoinen tragedia.

Kuuntele Yrittäjän podcastista Hopealinnan ajatuksia muun muassa siitä, millaisia haasteita kuntotarkastajan valinta voi aiheuttaa talon myyjälle ja millaisia kysymyksiä ostajan kannattaa esittää kuntotarkastajalle.

– Joskus keikat voivat mennä ohi myös siksi, että ostaja ei halua tarkkaa ja huolellista kuntotarkastusta. Näiden asioiden kanssa pelataan paljon. Monen talous voi heittää kuperkeikkaa, jos talosta paljastuu myöhemmin riskirakenteita. Remontti voi maksaa kymmeniä tuhansia euroja. Joskus asunto laitetaan myyntiin viime hetkellä taloudellisten vaikeuksien takia, eikä ole varaa maksaa kuntotarkastuksesta noin 1 500 euroa. Se olisi paras suoja myös myyjälle.

Kuuntele Yrittäjän podcastin jakso Suplasta, Spotifysta tai Apple Podcasteista!