Asuntokauppatyöryhmän mietintö (OM007:00/2002)

Oikeusministeriölle

Oikeusministeriön 12.2.2002 asettama asuntokauppatyöryhmä on valmistellut asuntokauppalakiin muutosehdotuksia tavoitteena poistaa tai vähintäänkin minimoida voimassa olevaan lakiin sisältyviä epäkohtia. Suomen Yrittäjät ry esittää oheisesta asuntokauppatyöryhmän mietinnöstä kunnioittaen seuraavat kommentit.

Suorituskyvyttömyysvakuutus

Yleisesti voidaan todeta, että työryhmän ehdotus on perusteellisesti valmisteltu. Työryhmä esittää voimassa olevaan lakiin lukuisia muutoksia, josta useimpia Suomen Yrittäjät pitää kannatettavina.

Suurimmat asialliset muutokset nykyiseen lakiin liittyvät rakentamisvaiheen jälkeisen vakuuskäytännön ja sillä aikaansaatavan suojajärjestelmän luomiseen. Nykyisessä asuntokauppalain 2. luvussa säädetään rakentamisvaiheen aikaisesta suojajärjestelmästä ts. suojasta tilanteessa, jossa asunto-osakkeita tarjotaan kuluttajien ostettavaksi ennen uudisrakennuskohteen valmistumista. Vakuuskäytäntöä ei sen sijaan nykyisessä laissa kuten ei koskaan aiemminkaan ole ulotettu niihin tilanteisiin, joissa on kysymys jo rakennettujen ja valmiiden asuntojen myymisestä.

Suorituskyvyttömyysvakuutta ei siis nykyisen käytännön mukaisesti ole tarvinnut hankkia uudisrakennuskohteisiin silloin, kun asuntojen markkinointi ja myynti on aloitettu kuluttajille vasta kohteiden valmistuttua. Kaupan kohde eli asunto on tällöin jo olemassa ja valmiina ja myös ostajan tarkastettavissa. Työryhmä ehdottaa nyt puheena olevassa mietinnössä suorituskyvyttömyysvakuutuksen ulottamista myös tilanteisiin, jossa rakennuskohteen markkinointi käynnistetään kuluttaja-ostajien suuntaan vasta kohteen valmistumisen jälkeen.

Tätä muutosta Suomen Yrittäjät ei pidä toteuttamiskelpoisena. Tällaisen vakuutuksen myöntäminen rakennuttajayrityksille rakennusvaiheen jo päätyttyä on olennaisella tavalla sidoksissa yrityksen taloudelliseen asemaan ja maksukykyyn. Riski kohteisiin sisältyvien piilevien laatuvirheiden olemassaolosta näet kasvaa, kun vakuutusyhtiöllä ei ole tietoa rakennusprojektin etenemisvaiheesta ja tehdyn työn laadusta. Onkin ilmeistä, että kyseiset vakuutukset olisivat hinnaltaan korkeampia kuin nykyiset rakentamisvaiheessa myönnettävät vakuutukset.

Tästä seuraisi, että pienet rakennusalan yritykset eivät vastaisuudessa juurikaan kykenisi olemaan mukana asuntotuotannossa. Mietinnössäkin todetaan, että monet pienet rakennusalan yritykset joutuisivat lopettamaan toimintansa, kun niille ei joko myönnetä suorituskyvyttömyysvakuutusta lainkaan tai se myönnetään sellaisilla ehdoilla, joita niillä ei ole mahdollista taloudellisesti täyttää.

Pienten yritysten merkittävä poistuminen asuntotuotannosta olisi sen kilpailua vähentävän vaikutuksen takia kuluttajan edun vastaista. Kilpailun väheneminen saattaa johtaa hintatason nousuun ja – vakuutusjärjestelyistä huolimatta – laatutason heikkenemiseen. Selvää on myös, että rakennusalan työllisyys heikkenisi pk-yritysten joutuessa lopettamaan toimintansa.

Myös asunnonostajan suojan kannalta ehdotus veisi kehitystä väärään suuntaan. Ostaja on paremmassa asemassa silloin, kun hän voi hankkia jo valmiiksi rakennetun ja olemassa olevan asunnon verrattuna tilanteeseen, jossa kaupan kohteena oleva asunto on vielä kokonaan rakentamatta. Luodessaan merkittäviä uusia velvoitteita valmiiksi rakennettujen asuntojen myymiseen ei motivoida tällaista, ostajan kannalta selkeämmän ja varmemman asuntokaupan muodon kehittymistä. Suojajärjestelmiä tarvitaan erityisesti tilanteisiin, joissa kaupat tehdään vielä olemattomista asunnoista. Vastaavaa tarvetta ei ole valmiiden asuntojen myynnissä.

Pienten rakennuttajayritysten kyky vastata asuntokohteessa ilmenneestä laatuvirheestä on yleensä suuria yrityksiä heikompi. Tästä aiheutuvat haitat asunnon ostajalle ovat arvioittemme mukaan kuitenkin pienemmät, kuin yllämainitut markkinoiden muutoksesta asunnonostajalle aiheutuvat haitat. Kun vielä otetaan huomioon ehdotuksen vahingolliset vaikutukset alan yrityksille ja työllisyydelle, ehdotuksen hyödyt jäävät marginaalisiksi haittoihin verrattuna.

Ehdotuksen perusteluista ei käy ilmi, että valmiiden asuntojen myymiseen olisi liittynyt erityisiä ongelmia, joiden vuoksi vastuusääntelyä olisi ehdotetulla tavalla laajennettava. Pelkästään se seikka, että ostajien olisi vaikea ymmärtää vastuun erilaisuutta keskeneräisten ja valmiiden asuntojen kaupassa, ei mielestämme ole riittävä peruste näin suureen muutokseen. Ostajien, kuluttajien valistusta tästä asiasta voitaneen tarpeen mukaan tehostaa.

Kiinnitämme huomiota myös siihen, että ehdotuksen perusteluissa ei ole lainvalmisteluohjeiden mukaisesti selvitetty, kuinka suuren yritysjoukon toimintaedellytykset muutos tulisi poistamaan tai olennaisesti heikentämään. Myöskään ehdotuksen kielteisiä työllisyysvaikutuksia ei ole arvioitu. Todettakoon, että talonrakennusalan yrityksiä on lähes 10.000 ja ne työllistävät noin 40.000 henkilöä (Tilastokeskus: Yritykset 2003:1).

Näistä syistä Suomen Yrittäjät vastustaa jyrkästi suorituskyvyttömyysvakuuden ulottamista jo valmiiden asuntojen kauppaan.

Taloudellinen virhe

Asuntokauppalain taloudellista virhettä koskevaan 6. lukuun ehdotetaan 20 §:ään lisättäväksi uusi, ns. salaista virhettä koskeva, 3. momentti. Suomen Yrittäjät pitää ko. säännöskohdan lisäämistä lakiin vähintäänkin kyseenalaisena. Asunto-osakeyhtiössä on mahdollista sopia korjaustöiden suorittamisesta sen jälkeen kun ostajat ovat tehneet asunto-osakkeista kaupat. Mikäli vastuu salaisesta virheestä langetetaan kaikissa tapauksissa myyjälle, johtaa se väistämättä asuntokauppariitojen lisääntymiseen ja luo ylipäätänsä epävarmuutta asuntokauppamarkkinoille.

Kuluttajavalituslautakunnan tutkimisoikeuden laajennus

Työryhmä ehdottaa kuluttajavalituslautakunnan (KVL) toimivallan laajentamista nyt voimassa olevan lain sisällöstä. Ehdotuksen mukaan KVL:n tutkimisoikeus laajenisi myös vakuuksien käyttöönottoa koskeviin kiistakysymyksiin, kun aiemmin lautakunta on ollut oikeutettu käsittelemään vain vakuuden vapauttamiseen liittyviä osapuolten kiistoja. Suomen Yrittäjät suhtautuu tähän KVL:n tutkimusvallan laajentamiseen lähtökohtaisen myönteisesti, sillä sitä kautta kuluttajariitojen käsittelyä saataisiin siirretyksi yhä enenevissä määrin virallisen tuomioistuimen ulkopuolelle ja osapuolten kuluvastuun kannalta edullisempaan menettelyyn. Uudistus edellyttää kuitenkin toimiakseen lautakunnan henkilöresursseihin lisää voimavaroja. Asuntokauppariitojen käsittely nykyisinkin kestää KVL:n asuntokauppaosastolla kohtuuttoman kauan. Toimivallan laajentaminen vaikeuttaisi tilannetta. Suomen Yrittäjät yhtyy työryhmän esittämään erilliseen kannanottoon kuluttajavalituslautakunnan toimintaedellytysten turvaamisesta.

Vakuustodistuksen toimittaminen rakennusvalvontaviranomaiselle

Työryhmä ehdottaa maankäyttö- ja rakennuslakiin (lyh. MRL) muutoksia siltä osin kun kysymys on rakennusvalvontaviranomaisen velvollisuudesta tiedottaa asuntokauppalain mukaisista vakuusvaatimuksista asunto-osakeyhtiötä, muuta osakeyhtiötä ja asunto-osuuskuntaa (MRL 142 §) sekä em. asunnontuottajatahojen velvollisuutta toimittaa loppukatselmuksen yhteydessä rakennusvalvontaviranomaiselle vakuustodistus (MRL 152 a §).

Kuten mietinnössä todetaan rakennusvalvontaviranomaiselle ehdotuksessa syntyvä informointivelvollisuus ei aseta ko. viranomaista vastuuseen asunnontuottajan mahdollisista puutteellisista vakuusjärjestelyistä. Näin ollen katsotaankin tärkeäksi, että vakuusvaatimuksiin liittyvä neuvonta tulisi ehdotuksen perusteluissa kirjata Kuluttajaviraston tehtäväksi, koska siellä on vakuussäännöksistä paras asiantuntemus.

Mitä tulee vakuustodistusten toimittamisvelvollisuuteen rakennusvalvontaviranomaiselle, se tulisi kirjata käsittämään ainoastaan niitä rakennushankkeita, joissa vakuudenasettamisvelvollisuus on nimenomaisesti asetettu.

SUOMEN YRITTÄJÄT RY

Jussi Järventaus
toimitusjohtaja

Riikka Tähtivuori
lainopillinen asiamies